atoriekojima家作りはまず土地を決め、次に家作りという手順で進めるとお考えの方、それ間違っています（※ケース1）
土地探し・土地選びに入る前に目標とする家作りの全体像を把握して、全体予算を組み立ててください。家の間取りやそこで暮らす家族の姿まで考えて家族で共有できるビジョンを作りましょう
経験のないことですのでとても難しそうですね
けれどもこの記事を読めば誰でもできるようになります
また土地を先に購入してはいけない理由もわかるはずです
実例を交えて詳しくお話していきます
安心してお付き合いください
※ケース1
広い敷地に釣り合わないローコストハウスメーカーの図面、様々な提案をしても予算の関係でできませんとの回答。
残念な状況に理由をお聞きすると、利便性の高い地域に破格の値段の土地が売りに出たそうです。
格安だったのでちょっと予算オーバーでしたが予定よりも広い敷地を購入しました。
その結果建物の予算を圧迫して理想の暮らしが手に入らなくなったということです。
土地選びは理想の生活を手に入れる一つのプロセスです。全体があって初めて土地が生きてきます。
予算配分で無理をしてしまった残念なケースです。
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土地探し・土地選びで失敗しないコツ
新居選びは今後の人生を決める重大な決断です
なんとなくすんなりと行くこともないわけではありませんが
多くの方は悩んだり苦しんだり後悔したりしています
家作りのアドバイスをしている中で気が付いたことがあります
そして比較的安全・安心な方法も見えてきました
1、土地探し・土地選びのコツ1：プロにやってもらう
自分で土地を探そうとするとケース1のようなことが起こりかねません
自分の希望する家というゴールを提示して、ハウスメーカーや工務店など家作りのプロに土地選びから手伝ってもらえるとしたら心強いですね。
同じ人のやることですから素人にもできないわけはありませんが、プロに頼めば間違いが少なく早く達成できます
土地だけを扱う不動産屋は土地の所有者の名義を持ち主からあなたに書き換えるだけで高額な手数料が入ります。先方から土地代金の3％あなたからも3％取ります。
そして取引が終われば関係性も切れていきます
ケース1で見えてくるのは、不動産屋さんは家作りの全体予算に関しては興味がありません。
土地として価値があって比較的手ごろと思える価格のものがあったので薦めたのだと思います。
その結果お客様の家作りが理想と異なる状況になってもそれは別の問題です。
ハウスメーカーや工務店さんはそこに家を建てるところまでしなければなりません。
全体予算を考えて提案しなければならないということです。
さらに引き渡し後もメンテナンスであなたとお付き合いしなければなりません。
長くお付き合いしなければならない立場の人間の方があなたを大切に扱うのではないかと思います。
ハウスメーカーや工務店さんに土地の紹介から建物計画書、予算書まで出してもらうことができたなら
土地選びで土地に予算を取られすぎるというリスクがなくなることになります
これだけでも大変有利な方法です。
2、土地探し・土地選びのコツ2：複数の計画案を見る
土地選びや家づくりで失敗する原因の一つに「思い込み」があります
人当たりが良く口の上手い営業マンにその気にさせられることもありがちです
あまり良い例ではないとは思いますが
婚活に当たっては、お見合い写真と履歴書を1件だけ見るよりも一度に3件くらい見た方が
より間違いのない判断ができるように思います。
比較検討することでより正確な判断ができる例です
また短時間のうちに家作りに関しての様々な情報が複数の会社複数の視点から得られるのも大きなメリットになります
調子だけ良い営業マンと、実直な営業マン
よく考えられた計画書とやっつけ仕事で作った計画書
そのような比較ができると
調子だけ良くてやっつけ仕事の営業マンの口車に載せられる恐れも減ってくると思います
3、土地探し・土地選びのコツ3：土地を単独で買うリスク
土地購入に関して検索すると
・用途地域、建蔽率、容積率、道路の種類などの法規的問題
・給排水や電気などのインフラ
・造成工事
などを調べましょうと出てくると思います
これを間違えると家が建たないような土地を売りつけられることにもなりかねません。
不動産屋は売れるものは何でも売ります。（※ケース2）
タウンライフの提案だとこのような部分がクリアされているはずです
土地は購入したけれど家が建たない土地だったという悲劇も避けることが可能です
※ケース2
駅に近くて広い敷地が格安で売りに出ました。条件付き土地販売で工務店が決まっている状態です。
間取りに納得がいかないとのことで、セカンドオピニオンを依頼されました。
敷地内に擁壁があったので「擁壁の確認申請書、検査済証を見せてもらってください」とお願いしました。
不動産屋に問い合わせすると「そんなことをいう客には土地は売れない」と言われたそうです。
もし買ってしまっていたら…建築確認申請が通らない、正常な状態で家を建てられない
そんなことにもなりかねませんでした。
ちなみに工務店さんを調べたたところインターネット検索でヒットしない怪しい工務店でした。
3、土地建物の計画の複数提案
家作りを計画するのは旅行にも例えられると思います
旅慣れた人は自分で目的地を決め行程を考えるのは楽しいことです。
けれども初めての人が失敗しないで旅行するためには旅行会社に相談して決めていく方法があります。
それも1社ではなく数社から提案してもらうとたくさんの情報が手に入り間違いも少なくなります。
土地選び、建物の計画、予算、ローンの計画までの全体像をセットにして、しかも数社から提案してもらえるとしたら
ケース1のような予算を土地にかけすぎてしまう失敗や
ケース2のようなまともに家が建たない土地を売りつけられるような
土地探し・土地選びで起こりがちなリスクを避けることができます
様々な土地建物紹介サイトがあるかと思いますが
下に紹介するタウンライフの複数提案がそれに当たります
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3-1、申し込み方法
タウンライフのページから建築予定地を設定して、あなたの希望や家族の状況などを入力して
ハウスメーカーや工務店を複数選択して申し込むと
希望する会社から提案をもらうことができます。
3-2、発注のコツ
・大手、中堅、地元の会社をバランスよく選ぶ
・3～4社までとする、それ以上だと打ち合わせ時間の調整だけでも大変になります
3-3、打ち合わせのコツ
・希望事項を箇条書きにして同じ内容を各社に伝える
・決して自作の間取りは出さないこと、見せるとそこで設計者は思考をストプします
・希望する部屋の大きさを畳数で伝えると数字合わせのパズルが優先されます
LDK20畳以上と伝えてしまうと北側の日の当たらないところでも20畳とることになります
本当に欲しいのは「日当たりの良いところに家族で過ごせる部屋」が欲しいのではないでしょうか？
19.5畳ではいけないのでしょうか？畳数ではなく本当に欲しいもの望む内容を伝えることが必要です
・打ち合わせ内容はかならずメモに残す、次回打ち合わせの日時も決める
3-4、提案のチェックと評価
提出物を受け取るときには複数で立会い細部にわたり説明してもらうことが大切です。
聞きたいことがあってもそれは後にまわして、まず先方にその計画の内容全体の説明を
してもらうようにしてください。
計画全体の中であなたの興味があるのは一部分だけだと思います
全体の説明を聞くことで少しでも全体像を見るようにしてください。
判断を間違えるのは偏った思い込みによることが多いということを意識してください
質問事項も整理しておいてもれなく聞くようにして下さい
その場で回答のないものは、回答の期限を設けて期限が来たら確認することが必要です
このようなことがきちんとこなせない会社は最終選択肢から外すことが大切です
・日当たりに関して
図面をもらったら「この設計では太陽はどこから上がって正午にはどの方向から日が当たりますか？」
と確認してください。その範囲に高い建物がないかなどを確認してください。
それが正しく把握できれば大きな間違いは少なくなります。
・予算に関して
ハウスメーカーや工務店はローンで可能な最大限の金額で計画します。
各社の提案とは別に取引のある金融機関や信頼できるファイナンシャルプランナーに
相談して、第三者の立場からの意見も聞いて妥当かどうか確認してください
ローンの負荷が大きすぎて手に入れた住宅をすぐに手放さなければならないという
最悪の悲劇にならないようにしてください
・会社の選定について
計画案を提出してくれた会社から「絶対に選ばなければならないわけではありません」
信頼できる会社であるかどうかを採点するためのテストと考えて
一生をかけるだけの内容があるかどうか検討してください
確信が持てるまで「仮」が付いた契約でもハンコやサインをしてはいけません
「契約書のハンコはあなたが優位でいるための唯一の命綱」だと心得ていてください
4、情報は多方面から
タウンライフの複数計画案のほかにも地域で行われる工務店による勉強会や現場見学会などにも
積極的に参加して下さい。情報収集で偏りがあると判断を誤ることがあります。
正確な判断をするためには予断を持たないで幅広く情報収集し分析することが大切です。
5、目的は家族の幸せな生活
家作りの目的は家族の幸せな生活のためにあります。
一生懸命になるあまり口喧嘩になる事もあると思います。
決してそれ以上の対立にならないようにお互いに配慮することが必要です。
家作りの苦労を共に乗り越えることで
より良い家族になるということを目標にしてください。
第2章 土地探し・土地選びで後悔しないための5つのポイントと3つの格言
土地選びにやっておかなければならない5つのチェック項目があります
タウンライフの複数計画案に依頼してもご自身で確認してほしい問題です。
重要度の高い順に書きます
どんなに良さそうな土地が安く手に入るとしても
・ハザードマップで危険とされるところではNGです
・近隣に反社会組織や問題人物がいるところもNGです
オーバーな話ではなくて命や人生が掛かっていることを理解してください
下の格言を常に頭に置いていてください
格言1、不動産に掘り出し物はない
格言2、不動産屋には性悪説で臨め
格言3、金額が大きくなると高いか安いかがわからなくなる
1、土地の安全性をハザードマップで把握
1-1、ハザードマップの入手方法
ハザードマップは「〇〇市ハザードマップ」で検索すれば出てきます
チェックしなければならないのは土砂災害、洪水、津波です
1-2、ハザードマップの意味
ハザードマップは当たるか当たらないかわからない占いや予言ではありません。
気象データや土木工学などの科学的、工学的なものです。
「降雨や地震がある状態になるとこういう結果になる」
という因果関係のはっきりしたデータです。※ケース3
※ケース3
岡山県倉敷市真備町の工務店さんの話です。
「市の広報でハザードマップは見ていました。イベントの情報と同じように一瞥して片付けてしまいました。
2018年の西日本豪雨の水害がハザードマップ通りになったので驚きました。
もう少ししっかりと受け止めていればよかった」ということです
1-3、津波、洪水、土砂災害の被害予測の評価方法
写真は、1933年（昭和8年）の昭和三陸地震による津波の後で、
岩手県宮古市重茂姉吉地区に建てられた石碑です
「津波は、ここまで来る。ここから下には、家を作ってはならない」と書いています
警告があっても「自分は大丈夫だろう」という正常性バイアスが働いていないか
家族や自分自身に確認して判断することが大切です。
1-4、ハザードマップのデータに対する判断の目安
私が土地選定の相談を受けてアドバイスをするときの基準は
・土砂崩れ
危険地域、注意地域にかかっていたらその土地はNG
苦労してローンを借りて建てた家が流されてしまってよいはずがありません
・洪水、津波
0.5ｍまでは許容0.5以上はNG
大河の大洪水はもってのほかですが、整備された土地でも内水氾濫で0.5ｍの洪水が
予測されることがあります。
土盛りや高基礎で対応することを前提に許容範囲としています
危険を冒してまでそこに住む意味はないと考えます
先祖から受け継いだ土地ならまだしも、子孫にそれを伝えない方が良いと思います
1-5、ハザードマップが浸透しなかった理由
ハザードマップが公開されるようになったのはそれほど昔ではありません。
土地の所有者＝発言力の強い人が
「こんな資料を出したら土地の価格が下がるから出すな」
と役場で圧力をかけているのを見聞きしています。
「不動産に掘り出し物はない」相場より安いものには理由があります
2、近隣問題
近隣問題はチェックが難しい項目です。引っ越して住み始めて初めてわかることがほとんどです。
2-1、私の体験から
私もこの問題に悩み続けています。
田舎暮らしで引っ越してきてから12年間戦い続けています
今まであったことのない「悪意の人物」がいることを知りました
仲介した不動産屋が知らないはずはないのですが
「それを言ったら売れなくなります」という不動産屋の論理で
売ったようです
2-2、格安物件に注意
問題のあるところから人は逃げていきます
不動産価格を下げて売るしかなくなります
「不動産に掘り出し物はない」相場より安いものには理由があります
2-3、現地調査で気を付けること
・周りの人や建物の様子：胡散臭いみすぼらしい人や建物がいないか
・不動産屋の様子：不動産屋は問題地域を知っていても土地が売れないと困るので
積極的には教えません。ただ聞かれれば答えるとか、言いよどむこともありますので
聞きにくいですが確認してください （格言2、不動産屋には性悪説で臨め）
2-4、解決方法は「トナリスク」
解決策は「トナリスク」というサービスです。
探偵業の方が代わりに調査してくれます。
近隣住民への聞き取りだけでなく警察などにも行って調査報告してくれます。
データーベースも作成していますので、早い段階から相談しておくと
土地探しが進展して後からNGになってがっかりするようなことを未然に防ぐことも可能です。
価格は状況によってかわりますが、せっかく新築して入居しても
すぐに引っ越さなければならなくなったというような
被害に合わないための必要経費と考えましょう。※ケース4
家族を守る経費として考えてください。
12年前にこれを知っていたらと思うと残念に思います
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※ケース4
うちの周りに近隣問題のせいで空き家が何件かありました。購入のための見学に来る人がいます。気が付いたときには地域の状況をお話しします。
運悪く話す機会のなかったMさんが建物を購入しました。引っ越し後に状況をお話しして、サポートしますから一緒に頑張りましょう。とお伝えしました。
2か月後に居なくなり「残念ですが他に引っ越します」という手紙が届きました
3、地盤の状況
大変な思いをして立てた家が地震で壊れたり、液状化現象で傾いたりしては大変です
簡単に調べる方法がありますので是非確認してください。
・地盤サポートマップ
ジャパンホームシールド株式会社というところが無料のサイトを作ってくれています
下のURLから入って
敷地の地名地番を入れるとおおよその場所が表示されます
敷地からずれている場合は敷地の位置で右クリックして位置合わせをしてください
「詳しい情報はここを押してね」を押すと下のような画面になり
「レポートを作成する」をクリックして少し待つと
下のようなレポートが表示されます
画像は千葉県浦安市のデータです東日本大震災の時に液状化現象で大被害があったところです
これを見て土地の購入を見合わせた人は被害にあっていなかったわけです
・揺れやすい地盤
朝日新聞デジタルのサイトです
https://www.asahi.com/special/saigai_jiban/
表題のすぐ下には下の表記があります
浦安市舞浜で検索すると地盤サポートマップと同じようなデータが出てきます
あえてこのサイトを紹介したのは活断層の位置が分かる「各地の活断層」にもリンクできるからです
直下型地震に襲われる確率は決して高くはありません
けれども熊本地震のように活断層の近傍に暮らしていると大きな被害を受ける恐れがあることを知っておくこと
そして対策を考えておくことが大切です
住宅の地震対策は下のページを参照してください。
耐震・制震・免震・減震その解説とおすすめ～地震に強い住宅①～
日当たりを把握する
日当たりの良い土地は
・南、東、西側に高い建物や山や林がないこと
・敷地内の南面に空地が取れること
などが要件となります
最大のポイントはあなたが日当たりの重要性を知り
あなたと設計者が太陽の軌跡を理解した形で設計を進めるということです
詳しくは下の記事をご覧ください
日当たりで失敗しない土地探し・間取り・窓配置の3つのポイント
間取り
計画案複数同時申し込みをすると、申し込んだ会社の間取りが手に入ります
よくできた間取りとやっつけ仕事の間取りがあります
やっつけ仕事の例
・既存の間取りをそのまま敷地に入れる
完成度の高い標準設計であなたの希望をクリアしていればよいと思います。
往々にして配置計画、駐車計画、外構計画が検討されていないことが多いので
気を付けておきたいところです
・間取りを敷地に合わせて回転して落とし込むケースがあります。
よく考えられた間取りだなと感じていたのに、方位をチェックすると本来南に
向くべきところが東に向いていたというようなことがあります。
方角によって日照効果などが変わってきますので安易に回転したようなプランは
要注意です
間取りチェックのサービスはココナラからお申し込みください
住宅設計のプロの建築士が評価、アドバイスします これで大丈夫かな？と確信持てない間取りを安心して進めるために
【まとめ】
土地選びのコツは自分でやらないでプロに任せることです。
多くの仕事はプロに任せるのが当たり前のことです。
「自分で探さないといけない」と思いこんでしまうと苦労した挙句に
失敗して後悔することにもなりかねません。
タウンライフの複数提案を利用することで本来あなたがやらなければならいこと
生活イメージの作成に専念することが可能です
大きな失敗をしないような判断をすることが大切です
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